实踩均价2.1万/㎡的东原·印长江：前期产品大幅溢价的预期明确

今天下午，位于传统双楠和红牌楼板块、临近太平园地铁站的东原印长江项目拿了预售证，精装修价格19500--22500元/㎡，均价约21000元/㎡。

今年上半年，成都市共发出478张预售证，属于三环内的不足20张；其中，属于武侯区的不足5张，且全部位于三环外。

成都三环内，沿中轴线剖开，西半边仅2个项目拿到预售证，处于南北贴近中轴线两端，一个是高新人居盛和林语，另一个是金牛电建洺悦府。

除却这两个盘，传统的“西贵”城西大范围，没有发出任何一张预售证。

东原印长江，为2018年内传统成都“城西”范围内唯一一个拿到预售证的楼盘，也是双楠板块时隔两年入市的首个新房项目。这也意味着，该盘为2018年迄今为止唯一的入住城西的机会，也可以说是两年来唯一的入住双楠的机会。

西中环地王入市 21000元/㎡单价 7元/㎡·月的物业费

东原印长江共分为两期。共计占地面积约46亩，地块一容积率为2.38，地块二的容积率为1.9。一期位于中环内侧，北至永顺路、南至永盛路、西至楠干堰、东至盛世路，占地30.3亩，两期地块均为当年地王。

东原印长江一期地块为武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块，2013年7月10日，被台湾远雄以楼面地价10000元/㎡、总价4.8亿拿下，溢价率82%，成为2013年地王。

其后的2016年12月1日，东原地产花费5.43亿接盘，折合楼面地价11295元/㎡，但这个价格尚不括其它财务成本及并购的相应债务，据熟悉土地并购的行业人士分析，该宗并购地块的实际楼面地价应该在14000-15000元/㎡的范围内。

二期地块毗邻一期，共计15.98亩，于2017年4月6日拍卖，当天出让8宗地，报名开发商117家、现场约四五百人，创下成都参拍开发商记录。最终，该地块被东原地块以楼面地价17200元/㎡、总价3.48亿元摘得，成为当年地王。

也是迄今为止的成都住宅地块地王。

回到东原印长江一期。一期总户数271户，为纯住宅项目，无商业。共分为7栋共计16个单元楼，均为1梯2户，除2栋1单元为8层外，其余楼栋均为9层。层高3.15米，户型为178—180㎡和210㎡两种，210㎡仅分布于顶楼。

该项目首批次将推出173套房源，分别为1栋、2栋、4栋、5栋共10个单元楼。据项目置业顾问介绍，该项目预售报批价格在30000元/㎡，今天拿预售证价格则为21000元/㎡，与预期销售价格每平米产生了9000元的落差。拿证价格与2017年中环晓院的销售均价21000-22000元/㎡左右基本持平。

算下来，总价在347万起，首付三成104万起。

最后加一句，东原物业，7元/㎡·月。每月物业费近1300元，与豪宅贵族身份相匹配。

周边配套完善，城市界面品质提升还需等待一些时日

双楠板块，作为传统“西贵”所在地，商业、生活、教育配套十分完善，为成都品质生活居住区之一。由此延伸出的二环外双楠，也同步实现商业、生活、教育配套的便捷完善程度。

东原印长江，在西中环内，外双楠与红牌楼板块重叠区域，距离三地铁交汇的太平园站直线距离近700米，步行不到15分钟。

项目与双楠港汇广场一街之隔，直线距离一公里范围内有大悦城、红牌楼广场、红星美凯龙等商场，商业配套完善。直线距离200米，则有公立幼儿园成都第三十三幼。

当然，教育是弱项，直线距离200米是成都太平小学，从区位来看项目很可能划入此小学片区范围。置业顾问坦言，如果划片是该小学，建议读私立，因为确实比较差。

项目临近的双楠港汇广场，美食较多、主街区商业配套齐全，但目前被东原印长江“把守”的永顺街侧的街铺，以物流公司为主，永顺街侧商铺展示面较差，物流公司汇聚也相应带来了一定的杂乱观感。

另外，如图所示，从红牌楼一街西侧开始、一直到太平园横一街东侧的整体大范围，为待拆迁棚户区、荒地、棚户汽修厂等整体连接起的集中区，对区域品质、形象产生一定损害，只有等到拆迁完毕后，区域的整体面貌才能迎来较大的提升。

同时，环绕项目的永盛街、红牌楼一街、红牌楼二街、永顺街、永顺路等沿街商铺，分布有大量的汽修厂、物流公司等，似乎该区域为武侯区汽配物流集中区，仅项目外侧、中环内侧的中环晓院及双楠港汇广场两项目全新的外立面及小区环境，带来洁净、舒适、品质的感觉。

大幅溢价预期已存在 项目所在区域有成为高端豪宅集聚区潜质

当然，以上带来的也并非是坏处。

首先，一期项目楼面地价11295元/㎡（不包括其他并购成本及债务），精装售价21000元/㎡。作为楼面地价17200元/㎡的二期，销售价格超越一期5000元/㎡以上是妥妥的现实情况。这样一来，一期项目的大幅溢价预期已经存在。

另外，项目周边有大片空地，也预示着未来这些土地如果整理上市，处于双楠板块的位置，10000元/㎡以上的楼面地价基本没跑，打造品质舒居豪宅也将是这些入市地块的选择。

目前，区域内已有中环晓院、东原印长江品质高端项目，再往二环走还有雍锦世家。依照目前区域条件、大量集中的可整理上市土地资源量，以及区域的限高情况，该区域有望成为另一个成都高端品质豪宅集聚区，可能多数项目会以小高层住宅为主。

作为2018年截止目前的唯一入驻城西的机会，东原印长江关注度也较高：小全全踩盘的周一上午，项目有三组客户在现场了解项目详情。据置业顾问介绍，在其本人名下记录的意向购房者，已有100多组。小全全加入的一个购房群，为其7群，目前有85人在群内。

项目目前部分楼栋已经封顶，售楼部内为实景呈现。10月13日-15日登记，13日-16日交资料。

2018年的173个入住城西双楠的机会，你会选择吗？

最后，奉上一张刚刚东原自己人已经开始刷屏的拿证广告——

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